SFH e SFI: as duas regras do crédito imobiliário
O SFH (Sistema Financeiro da Habitação) vale para imóveis avaliados em até R$ 2.250.000, limite elevado pela Resolução CMN nº 5.255/2025. No SFH dá para usar o FGTS na compra, e as regras de taxa são mais protegidas. Acima desse valor, o crédito segue o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), com condições livres entre banco e cliente e sem uso do FGTS.
O que define a parcela
- Valor financiado: preço menos a entrada. O banco financia só uma parte do valor de avaliação (a "cota"), que muda por banco e por sistema de amortização.
- Taxa de juros: é a taxa efetiva anual. Na linha mais comum, ela é somada à TR, que o Banco Central divulga todo mês.
- Prazo: quanto maior, menor a parcela e maior o total de juros.
- Sistema: no SAC a parcela começa maior e cai; na Price ela é fixa. Compare em SAC ou Price.
- Seguros e tarifas: MIP (morte e invalidez) e DFI (danos ao imóvel) são obrigatórios e entram no CET.
Quanto custa: o CET
Compare propostas pelo CET (Custo Efetivo Total), não só pela taxa de juros. O CET soma juros, seguros e tarifas, e o banco é obrigado a informá-lo antes da contratação. Uma taxa de juros menor com seguro caro pode sair mais cara no total.
Para ter uma referência: a Caixa, maior financiadora do país, teve taxa média de 12,05% ao ano (com TR) em setembro de 2026. Veja todos os bancos na tabela de taxas por banco.
Quanto preciso ter de renda
Os bancos limitam a parcela a uma fatia da renda bruta, em geral perto de 30% (confirme com o banco). É essa parcela máxima que define quanto você consegue financiar. A calculadora de renda para financiar faz a conta ao contrário: diz a renda necessária para o imóvel que você quer.
Custos que o financiamento não cobre
ITBI e registro do contrato costumam ser pagos à vista pelo comprador. No financiamento, o contrato do banco tem força de escritura pública, então em geral não se paga escritura em cartório de notas. Calcule em calculadora de ITBI e leia custos para comprar imóvel.