O que é ITBI, quem paga e como reduzir

ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela prefeitura quando um imóvel é vendido. Em regra quem paga é o comprador. O imposto é calculado sobre o valor da transação, com a alíquota do município (muitas capitais cobram entre 2% e 3%).

Quem paga o ITBI

A lei municipal costuma apontar o comprador (adquirente) como responsável. Nada impede que comprador e vendedor combinem outra divisão no contrato, mas perante a prefeitura a responsabilidade continua sendo de quem compra.

Quando o ITBI é cobrado

O STF decidiu (Tema 1.124) que o fato gerador do ITBI é a transferência efetiva da propriedade, que acontece com o registro em cartório. Na prática, porém, cartórios e prefeituras exigem a guia paga antes da escritura ou do registro. Por isso você paga antes de assinar. Um compromisso de compra e venda sozinho não gera ITBI.

Base de cálculo

Pelo STJ (Tema 1.113, 2022), a base de cálculo é o valor da transação em condições normais de mercado. O valor declarado pelo comprador presume-se verdadeiro, e a prefeitura só pode contestá-lo em processo administrativo. Ela não pode impor antes um valor de referência calculado por conta própria. A base também não precisa coincidir com o valor venal do IPTU.

Como pagar menos (dentro da lei)

• Alíquota reduzida: várias cidades cobram menos sobre a parte financiada pelo SFH ou em programas habitacionais. Pergunte à prefeitura.
• Declare o valor real: a base é o valor da transação. Se a prefeitura usar um valor de referência mais alto, dá para contestar.
• Isenções municipais: algumas cidades isentam o primeiro imóvel de baixo valor ou imóveis de interesse social.

Declarar um valor menor que o real para pagar menos ITBI é ilegal e pode gerar multa e cobrança da diferença.

Para fazer a conta com a alíquota da sua cidade, use a calculadora de ITBI. Os outros custos estão em custos para comprar imóvel.